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Was Immobilienbesitzer und -verwalter über Elektromobilität wissen müssen

Elektromobilität

30.04.2020
Peter Arnet, Managing Director SPIE E-Mobility Switzerland

Die Elektromobilität wird in den kommenden Jahren mehr und mehr zunehmen und das Verkehrsbild der Zukunft prägen. Dies bedeutet, dass Immobilieneigentümer und Hausverwalter mit verschiedenen Infrastrukturanpassungen konfrontiert sein werden, da eine steigende Zahl von Elektrofahrzeugen große Mengen an Strom benötigen wird. Wie sollten sich Immobilieneigentümer und Hausverwaltungen auf die Elektromobilität und die damit verbundenen Herausforderungen vorbereiten?

Die Entwicklung der Elektromobilität

Elektromobilität wird in den kommenden Jahren immer mehr zunehmen und das Verkehrsbild der Zukunft prägen. Der stärkste Treiber hinter der Elektromobilität sind Umweltprobleme wie beispielsweise die Erderwärmung, deren Folgen auch in unserem Land immer deutlicher bemerkbar werden. Deshalb werden in den meisten industrialisierten Ländern unseres Planeten immer strengere CO2-Bestimmungen gefordert und in den Gesetzen niedergeschrieben. Die nun verschärft gültigen CO2-Werte müssen auch von der Fahrzeugindustrie eingehalten werden, da andernfalls massive Strafsteuern fällig werden. So haben bereits viele renommierte Fahrzeughersteller wie beispielsweise Porsche, Volvo oder Volkswagen bekanntgegeben, dass die Zukunft rein elektrisch sein wird und somit der Ausstieg aus dem fossilen Zeitalter nur noch eine Frage der Zeit ist. Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer und Immobilienverwalter mit diversen Infrastrukturanpassungen konfrontiert werden, da eine erhöhte Anzahl an Elektro-Fahrzeugen grosse Strommengen benötigen werden. 

Wieso macht es für Immobilienbesitzer und -verwalter Sinn, sich bereits heute mit der Anpassung der Infrastruktur für Elektrofahrzeuge auseinanderzusetzen?

Viele Besitzer und Verwalter von Immobilien bekommen bereits heute Anfragen von Mietern, dass sie eine Ladestation benötigen, um ihr neu erworbenes Elektrofahrzeug in der Parkgarage aufzuladen. In den meisten Fällen wird ein Elektriker beauftragt, um eine Ladestation zu installieren. In den kommenden Monaten folgen Anfragen weiterer Mieter und der Bedarf von weiteren Ladestationen für ihre Elektrofahrzeuge steigt.

Häufig wird den Entscheidungsträgern erst nachträglich bewusst, dass verschiedene wichtige Vorabklärungen nicht getätigt wurden und keine vorausschauende Planung vorgenommen wurde: oftmals werden unterschiedliche Ladestationsfabrikate verbaut. Die unterschiedlichen Ladestationen erschweren die Nachrüstung eines Energiemanagement-Systems deutlich. Auch weitere Fehler treten auf: Die Installationen wurden nur auf eine oder wenige Ladestationen ausgelegt und so ist die Anlage für einen kontinuierlichen Ausbau zu klein dimensioniert. Es lohnt sich, frühzeitig darüber nachzudenken, wie die steigenden Stromkosten, den einzelnen Mietern zugeteilt werden können und wie der administrative Aufwand der Abrechnung der Strombezüge abgewickelt werden kann. Ohne vorausblickende Planung wird häufig vergessen, «intelligente Ladestationen» einzusetzen. Diese Ladestationen registrieren die Verbräuche und können über ein Backendsystem diese Verbräuche zuweisen und abrechnen. Wenn sich ein Immobilienbesitzer nachträglich mit Spezialisten zusammensetzt, um seine Anlage für eine grössere Anzahl an E-Fahrzeugen auszubauen, fällt auf, dass es beim Einbau der ersten Ladestationen unterlassen wurde, strategisch zu denken und ein Elektromobilitäts-Konzept zu entwickeln. Dies führte bereits bei vielen Besitzern dazu, dass sie investierte Beträge abschreiben und die Infrastrukturen für Elektro-Fahrzeuge teilweise neu errichten mussten. 

Wie sollten sich Immobilienbesitzer und Immobilienverwaltungen auf die Elektromobilität und die damit verbundenen Herausforderungen vorbereiten?

Als Erstes sollte man sich die Frage stellen, wie weit man in die Zukunft blicken sollte. Fachleute gehen davon aus, dass im Jahre 2035 etwa 50% aller Fahrzeuge in der Schweiz elektrisch oder teilelektrisch betrieben werden. Das heisst, dass 50% aller Personenwagen über einen Ladeanschluss verfügen müssen. Dies bedeutet auch, dass immense Strombezüge auf Gebäude zukommen werden und die Installationen grosse Strommengen sicher transportieren müssen. Werden die Fahrzeuge 3-phasig mit 16 A Stromstärke beladen, müssen 11 kW Leistung pro Fahrzeug über mehrere Stunden täglich zur Verfügung gestellt werden. Dies bedeutet in vielen Fällen, dass der Hausanschluss vergrössert werden muss. Weiter muss der Immobilienbesitzer ein Energiemanagement-System finden, dass mit vielen verschiedenen Ladestationsfabrikaten funktioniert. Idealerweise werden nur intelligente Ladestationen zugelassen. Diese können mit einem Backendsystem verbunden werden, damit die Kosten verbraucherabhängig zugeteilt und Abrechnungen ohne grossen Aufwand abgewickelt werden können. Zudem werden mit grosser Wahrscheinlichkeit in Zukunft Energieversorger Einfluss nehmen wollen, um in Spitzenzeiten die Stromnetze nicht zu überlasten. Wir kennen dies bereits heute bei den Warmwasserspeichern (Boiler), welche in der Nacht aufgeheizt werden, wenn die Belastungen auf den Netzen klein sind. Elektrofahrzeuge werden aber in Zukunft enorm mehr Strom verbrauchen als Warmwassererhitzer, deshalb ist eine Laststeuerung der Netze unabdingbar.

Was sollte, bevor man Ladestationen installiert, also unbedingt getan werden?

Wir empfehlen allen Immobilienbesitzern und Immobilienverwaltungen aufgrund der Vielzahl von Herausforderungen einen Leitfaden «Elektromobilität» zu erarbeiten. Gerade wenn Immobilienbesitzer über eine Vielzahl von verschiedenen Gebäuden verfügen, macht es Sinn, einen solchen Leitfaden frühzeitig zu entwickeln. Wenn nun eine Anfrage eines Mieters bezüglich einer neuen Ladestation eingeht, kennt der Gebäudeverantwortliche anhand dieses Leitfadens die nötigen Vorgaben und weiss, wie vorzugehen ist. Ein solcher Leitfaden wird meistens in Workshops durch E-Mobilitätsfachleute zusammen mit den Immobilienbesitzern und -verwaltern erstellt und kann vor vielen kostspieligen Fehlern schützen. Die Auslagen, welche für ein solches Konzept eingesetzt werden, helfen Fehlinvestitionen zu vermeiden und langfristig Kosten zu sparen.

Nachfolgend einige Beispiele von Themen, welche an solchen Workshops bearbeitet werden:

  • Mit wie vielen E-Fahrzeugen ist zu rechnen?

  • Wie können die Strombezüge abgerechnet und den Mietern weiterverrechnet werden?

  • Welche IT kommt zum Einsatz?

  • Welches Energiemanagement-System ist für unser Gebäude sinnvoll?

Und vieles mehr ...

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